TÉNYEK: A Nyugati lakóterület fejlesztése

2019.10.10.

 

Biatorbágy büszke a nyugati lakóterület-fejlesztésre, mely a térségben példaértékű, ezt bizonyítja a területen élő biatorbágyi őslakosság aránya. Budapestről és vidékről is nagyon sokan választják lakhelyükké Biatorbágyot és a cél, hogy az itt felnövekvő fiatalok minél nagyobb arányban maradjanak a településen.

 

Igyekszünk összefoglalni a tényeket azoknak, akik nem ismerik az új lakóterületek kialakításának okait és körülményeit. A tényadatok az önkormányzat honlapján fellelhető dokumentumokból származnak.

 

I.

Előzmények

 

A tervezés a Nyugati lakóterület-fejlesztésről még a rendszerváltást megelőzően kezdődött, már 1988-ban, a Biatorbágy Nagyközség Általános Rendezési Terve – Pestterv foglalkozott vele. Céljai közt szerepelt a Szabadság út tehermentesítése, alternatívájának létrehozása, a belterület (lakóterület) határának rendezése, és az akkoriban elöregedő népességű település felélesztése.

 

A „Nyugati lakóterület” fejlesztéssel érintett területe 76 ha, melynél a tulajdonosok száma elérte a 74 főt. Ebből az Önkormányzati tulajdonában (részben a „pedagógusföldek”*) összesen  6 ha 6892 m2 (8,7 %) volt.

 

(*Magyarországon évszázados gyakorlat, hogy a tanítókat, tanárokat, a pedagógusokat nem becsülik meg. Az anyagi megbecsülés hiányát természetbeni juttatásokkal igyekeztek kompenzálni.

A múlt század elején a pedagógusok - térítésmentesen - földet kaptak használatra, ahol növénytermesztéssel, állattartással foglalkozhattak, abból kiegészíthették jövedelmüket.

Ez a gyakorlat a II. világháború után is fennmaradt. Az a pedagógus, aki igényelte állami tulajdonú, tanácsi kezelésű földek használatára kapott lehetőséget, ebből kiegészíthették jövedelmüket.

Biatorbágyon a pedagógusok egy része a korábbi évtizedekben élt ezzel a lehetőséggel. Számukra az akkori „Tanács” változó helyszíneken, területeken jelölt ki használatra területeket. Többek között a nyugati lakóterület-fejlesztéssel érintett önkormányzati tulajdonú terület egy részét is használták, hasznosították a pedagógusok.

A lakóterület-fejlesztést megelőző években a területet az önkormányzattal kötött bérleti szerződés alapján a helyi mezőgazdasági termelőszövetkezet (Tsz) művelte. A Tsz a terület használatáért minimális összegű bérleti díjat fizetett az önkormányzatnak.

Az értékesítésre került terület Biatorbágy Önkormányzatának, közvetetten Biatorbágy lakóinak tulajdona volt. Az önkormányzat az eladásból származó bevételt intézményei (közöttük az iskolák, óvodák) fejlesztésére fordította.)

 

 

II.

Hatástanulmányok, gazdaságossági számítások

 

A lakóterület-fejlesztés előkészítése során hatástanulmányok, gazdaságossági számítások készültek.

 

A hatástanulmányok leglényegesebb megállapításai kitértek az alábbiakra:

  • Kialakításra kerülő ingatlanok száma és mérete, ezáltal a várható lakosságszám növekedése (korosztályonként),
  • A terület teljes infrastruktúrájának (közművek, utak, járdák, vízrendezés) kiépítésével javul a teljes településen a viziközművek kapacitásának kihasználtsága, a település gázellátásának biztonsága (új gázfogadó építése) és a villamosenergia ellátásának biztonsága,
  • Közlekedés, úthálózat kapcsán a Szabadság út alternatívájaként részben tehermentesítő út jön létre, támogatni kell Páty közvetlen M1 - 1. sz. főközlekedési úttal való  közvetlen összeköttetését, fejleszteni kell a Dózsa Gyögy út, és az Ország út 1. számú főközlekedési úti csomópontjait. Az anyag foglalkozott a gépjárművek számának várható változásával.
  • Lakóterület-fejlesztés intézményhálózatra gyakorolt hatása miatt szintén több területet vett figyelembe. Kezdve az egészségügyi ellátással, az óvodai és általános iskolai ellátáson keresztül egészen a kulturális életre gyakorolt hatáson át a szociális gondoskodásig.
  • A lakóterület-fejlesztéstől függetlenül új óvoda, iskola és sportközpont építését prognosztizálja.

Gazdaságossági számítások legfontosabb megállapításai az alábbiak voltak.

  • A kialakításra kerülő közterületek, zöldterületek térítésmentesen kerülnek az önkormányzat tulajdonába.
  • A területfejlesztéssel érintett teljes terület infrastruktúrájának (közművek, utak, járdák, vízrendezés) kiépítése, költéseihez szükséges fedezet biztosítása a területfejlesztő beruházó feladata.
  • A közterületeken kiépítésre kerülő viziközművek, az úthálózat, járdák, csapadékvíz elvezető rendszerek és tartozékaik térítésmentesen kerülnek az önkormányzat tulajdonába.
  • Az önkormányzatnak a lakóterület-fejlesztéssel összefüggésben folyamatos bevételei képződnek (eladási ár, iparűzési adó, építményadó, térítési díjak).

A hatástanulmányokat az önkormányzat által felkért szakértők, valamint a polgármesteri hivatal munkatársai készítették.

 

 

III.

Előkészítéstől a szerződéskötésig

 

Biatorbágy Nagyközség Képviselő-testülete (továbbiakban: Önkormányzat) a 6/2001 (02.01.) Öh. számú határozatában döntött a lakóterület-fejlesztés megvalósításáról, a területfejlesztés résztvevőiről, előnyeiről, kockázatairól, a megvalósítás ütemtervéről, a megvalósítás felelőseiről.

 

Ezt követően kezdődhetett a megvalósítás előkészítés, mely során a tulajdonosok egy 5 fős tulajdonosi képviseletet választottak, 2001. február 15-én „szándéknyilatkozat”-ot írtak alá, majd 2001. április 11-én „értékesítési szabályzat”-ot fogadtak el, végül 2001. május 22-én megkötötték a „tulajdonközösséget alapító szerződés”-t.

 

A területre vonatkozó Részletes Rendezési Tervet az önkormányzat a 11/2001. (07.01.) Ör. számú rendeletével alkotta meg.

 

A tulajdonosi képviselők 4 gazdasági társasággal folytattak tárgyalásokat, mely során a legkedvezőbb ajánlatot a biatorbágyi székhelyű - két Biatorbágyon élő vállalkozó (Fábián István és Molnár Tibor) által létrehozott - FM Bázis Kft. tette, akivel 2001. május 23-án előszerződés megkötésére került sor, ekkor szedték szét négy ütemre a teljes területet.

 

I. ütem: Pátyi út – Tavasz utca által határolt terület

II. ütem: Tavasz utca – Ybl Miklós sétány által határolt terület

III. ütem: Ybl Miklós sétány -  Biai Gáspár út által határolt terület

IV. ütem: Biai Gáspár út – Szent István út által határolt terület

 

A végleges adásvételi szerződés megkötése 2001. július 11-én  történt, mely kizárólag az I-II. ütem területére vonatkozott, míg a III-IV. ütem-re opciós szerződés jött létre.

A szerződés tartalmazott több kitételt:

  • az értékesítésnél Biatorbágy állandó lakói elsőbbséget élveztek, az eladási árból 5 % kedvezményt kapnak;
  • 12 hónapon belül gyűjtőút (Szily Kálmán u), és a patakra új híd épül;
  • a lakóterület-fejlesztés eredményeként létrejövő közterületek, zöldterületek térítésmentesen az önkormányzat tulajdonába kerülnek;
  • a szerződéskötésig felmerült valamennyi költséget a vevő átvállalta, átutalta az önkormányzat számlájára.

Az Ybl Miklós sétány –  Biai Gáspár út által határolt terület (III. ütem) értékesítésére 2003. január 4-én,  a Biai Gáspár út – Szent István út által határolt terület (IV. ütem) értékesítésére 2004. április 14-én került sor.

 

 

IV.

Mi valósult meg a tervekből, elképzelésekből?

 

A fejlesztési terület I-III ütemének infrastruktúráját a beruházó FM Bázis Kft a saját költségén kiépítette, míg a  IV. ütem fejlesztése még nem kezdődött meg. Az utak burkolatának felső záró kopórétegét a beruházó FM Bázis Kft-nek az egyes utcák 60 %-nak beépítését követően kell, illetve kellett volna megépítenie. A szerződésekben, illetve engedélyekben meghatározott kötelezettségek teljesítését a jelenleg regnáló Fideszes városvezetésnek kellett volna kikényszerítenie.

 

A gyűjtő utak mellett készültek járdák, a többi utca úgynevezett lakó-pihenő övezetbe tartozik így biztosítva a nyugodt pihenés lehetőségét. Az utak és járdák építését, illetve annak műszaki tartalmát a közlekedési hatóság határozta meg, lakó-pihenő övezetben közlekedéstechnikailag nem indokolt járda építése.

 

Az I-II. ütem sikerének köszönhetően robbanásszerűen megnőtt a Biatorbágyra költözni vágyók száma. Az eredeti szándékokkal ellentétben építési vállalkozások vásárolták fel az ingatlanokat, akik maximálisan kihasználták a beépítési lehetőségeket, az egyes ingatlanokon kialakítható lakásszámot. Az önkormányzat a több lakással történő beépítést eredetileg a többgenerációs együttlakás szándékával támogatta, ezért még 2010-et megelőzően szigorított a beépítési paramétereken annak ellenére, hogy a beruházó FM Bázis Kft. folyamatosan perrel fenyegette.

 

A területfejlesztéshez kapcsolódó beruházások eredményeként javult a Város viziközműveinek kapacitás kihasználtsága, a gázellátás és a villamosenergia ellátás biztonsága.

 

Majdnem teljes hosszában megépült a Szabadság út alternatíváját jelentő, részben tehermentesítő új gyűjtőút (Szily Kálmán, Juhász Gyula út).

 

Az önkormányzatunk anyagi támogatásának felajánlása ellenére nem épült meg Páty közvetlen M1 - 1. sz. főközlekedési úttal való  közvetlen összeköttetését biztosító új út, mely tehermentesítette volna Biatorbágyot az ez irányú átmenőforgalomtól.

 

Létre a Dózsa György út és 1. számú főközlekedési út csomópontjában a lámpás kereszteződés. Körforgalmi csomópontok jöttek létre a Nyugati lakóterület bejáratánál, a Viadukt alatt és a CBA-nál

 

Az egészségügyi ellátás területén nőtt a felnőtt és gyermek háziorvosi, a fogorvosi körzetek és a védőnők száma. Elindult a központi orvosi ügyelet és megépült az egészségügyi központ épülte a szakellátás biztosítására.

 

Óvodai ellátás tekintetében a 2000-es évek elején elindult az óvodák folyamatosan felújítása, megépült a Dévay utcai óvoda (részletesen külön cikkben írunk róla), bővítésre került a Fő utcai, valamint a Bajcsy utcai óvoda, és az új óvoda megépítéséig ideiglenesen kialakításra került a Legóvár óvoda.

 

Az általános iskolai oktatással külön cikkben foglalkozunk (http://szovetsegbiatorbagyert.hu/tenyek-bolcsodei-ovodai-es-altalanos-iskolai-ferohelyhiany-nincs-valodi-elorelepes).

 

Biatorbágyon ennek a fellendülésnek köszönhetően a kulturális élet fejlődése is nagyobb lehetőséghez jutott. A Faluház nagyteremmel bővült ki, és megkezdte működését a Fő utcai közösségi ház. A patak parti tájház létrehozásának ötlete és pályázata is ehhez kapcsolódott, az már más kérdés, hogy annak a megvalósítása 2015-ig húzódott.

 

V.

A lakóterület fejlesztésének az önkormányzat vagyonára és az éves költségvetésére gyakorolt hatása

 

A terület (tulajdoni hányad) értékesítésével az önkormányzat földvagyona csökkent, de az értékesítéséből származó bevétel mintegy 200 000 millió Ft-ot jelentett, ami teljes egészében az induló fejlesztésekre lett fordítva.

A Rendezési Tervben meghatározott területrendezést követően az FM Bázis Kft. a kialakításra került közterületeket, zöldterületeket térítésmentesen átadta az önkormányzat tulajdonába, ezáltal az önkormányzat vagyona mintegy 21 ha területtel nőtt, a tulajdonába került terület értéke (akkori áron)megközelíti az 1 milliárd  forintot. Az Ohmüllner sétány mellett ilyen zöldterületen végzett a 2019-es évben sport- és játszótérfejlesztést a város.

 

A közterületeken a beruházó forrásaiból kiépítésre került viziközművek, úthálózat, járdák, csapadékvíz elvezető rendszerek és tartozékaik térítésmentesen az önkormányzat tulajdonába kerültek, ami szintén milliárdos érteket jelentett.

 

Az önkormányzatnak a lakóterület-fejlesztéssel összefüggésben folyamatos működési bevételei képződnek helyi adók (pl. iparűzési adó, építményadó, gépjárműadó stb.) formájában. 2013-tól vonták meg államilag az önkormányzatoktól az SZJA helyben maradó részét és elvették a gépjárműadó 60%-át. Ennek ellenére csak a Nyugati lakóterületen évente mintegy 50-100 millió Ft bevétel keletkezik.

 

Nem elhanyagolható a lakóterület kapcsolata az ipari parkkal sem, hiszen erről a területről származik jelenleg is Biatorbágy bevételének nagyobb része. Az innen befizetett iparűzési adó, telekadó, építményadó teszi lehetővé, hogy a város fejlődhessen. Erre jó példa, hogy Biatorbágy jelenleg befizetője a „szolidaritási hozzájárulásnak”, mert adóereje átlagon felüli. Biatorbágyon a munkahelyek száma messze meghaladja a munkaképes korú lakosság számát, az új lakóterület nélkül ezek a vállalkozások sem telepedtek volna le városunkban.

 

Összességében Biatorbágy inkább nyert mint veszített a lakóterület bővítésével és az ipari park létrehozásával. A legnagyobb hiba, hogy a bővüléssel a 2010. utáni években nem tartottak lépést a fejlesztések. Ennek az elmúlt 9 évben sem anyagi, sem pedig politikai okai nem lehetettek. 2010. októbere óta, immár 2 cikluson keresztül, a Fidesz – KDNP pártszövetség irányítja 2/3-os többséggel Biatorbágyot, ahogyan az egész országot, a problémák megoldásában mégsem sikerült előrébb lépniük.